Pour des raisons certainement liées à la crise économique et à la baisse du pouvoir d’achat, de plus en plus de terrains non viabilisés sont achetés. La conséquence directe pour l’acquéreur d’un terrain non viabilisé, est qu’il devra mener plusieurs démarches administratives afin de relever la valeur vénale et le niveau d’habitabilité du terrain. Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ? Quels sont les critères à considérer ? Quelles démarches mener le cas contraire ? Découvrez tous les éléments de réponse.
Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?
Selon la législation, un terrain viabilisé est un bien qui jouit de tous les raccordements et réseaux nécessaires permettant d’y habiter. Par exemple, il doit disposer des raccordements au réseau d’eau potable de la ville, au réseau routier, au réseau d’assainissement, au réseau d’électricité, etc. Ce sont ces détails qui participent à la viabilisation d’un terrain. Cela ne relève cependant pas d’une exigence. Viabiliser un terrain relève d'un choix purement commercial.
En effet, un terrain viabilisé se vend environ 50 % plus cher, sans compter que lorsqu’il n’est pas viabilisé, il ne peut servir à grand-chose. Par ailleurs, un terrain bien viabilisé se vend plus vite que son équivalent non viabilisé. Si vous êtes donc un acheteur en quête d’économies, sachez que l’achat d’un terrain non viabilisé n’est pas forcément la meilleure solution si vous envisagez d’y vivre.
Notez que si cette stratégie peut vous permettre d’obtenir une révision substantielle du prix à la baisse lors de l'achat, les travaux et formalités nécessaires à la viabilisation du terrain peuvent parfois très vite rattraper votre économie d'investissement. Un terrain viabilisé depuis l’achat semble donc une bonne option. Toutefois, en vous faisant accompagner par des professionnels, vous pouvez très facilement viabiliser votre terrain.
Un autre détail non moins important dans la viabilité d’un terrain, c’est son aptitude juridique à recevoir une construction. Cette aptitude relève techniquement non seulement du plan local d’urbanisme (PLU) de la ville, mais aussi de la zone géographique dans laquelle se situe le terrain.
Comment vérifier la viabilité d’un terrain ?
Pour déterminer la viabilité d’un bien, et savoir s’il est juridiquement susceptible de recevoir une construction, il faut tout d’abord mesurer sa proximité avec les réseaux publics. Un terrain viabilisé aura par exemple poteau électrique dans ses environs immédiats. Tout au moins, il devrait être susceptible d’être facilement raccordé au réseau électrique. Ainsi, un terrain qui se trouve très éloigné des installations publiques, sera moins apte à être effectivement viabilisé.
Toutefois, cela n’est pas suffisant. C’est pourquoi il est recommandé de solliciter auprès des services compétents de la mairie, un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Ce document administratif vous permet de vérifier l'état des réseaux, voies et installations publiques existants ou prévus par le plan local. À défaut, il précise tout au moins si des réseaux de raccordement se trouvent à proximité. Pour un terrain viabilisé, le certificat pré-opérationnel rassure quant à la valeur vénale du bien.
Pour obtenir un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, vous pouvez effectuer une demande en ligne au moyen d’un formulaire Cerfa n° 13410 04 à déposer en quatre exemplaires pour un terrain ordinaire, et en cinq exemplaires si le bien est situé près d’un monument historique. L’administration communale dispose d’un délai de 2 mois maximum pour répondre.
Que faire si le terrain n’est pas viabilisé ?
Dans l’hypothèse où le terrain ne serait pas viabilisé, mais est susceptible de l’être, le nouvel acquéreur ou le propriétaire pourra demander un permis de construire. Il faut préciser que pour un terrain viabilisé, le permis de construire se distingue du certificat d’urbanisme pré-opérationnel :
· le permis de construire suppose que le terrain est physiquement apte à recevoir une construction. Il suppose également que le terrain est viabilisé ou en mesure de l’être (plus de détails sur Immoz) ;
· le certificat d’urbanisme pré-opérationnel quant à lui ne présume que de la viabilité du terrain, sans pour autant autoriser le propriétaire à y ériger une construction neuve.
Il faut alors comprendre que dans le cas où le bien serait en mesure d’être viabilisé, le permis de construire vous permettra d’effectuer les demandes nécessaires pour sa viabilisation. Un terrain viabilisé doit toutefois être obligatoirement raccordé au réseau public d'assainissement. Le cas contraire, une étude de sol assainissement devra être effectuée.
Quelles sont les démarches nécessaires pour la viabilisation du terrain ?
Il vous reviendra de contacter les différents prestataires en distribution d’électricité, de gaz, d’eau, etc., afin que les raccordements nécessaires puissent être effectués.
Solliciter un raccordement au réseau d’eau et d’assainissement
Il s’agit de contacter les services compétents de la mairie, puis de remplir un formulaire remplir de demande de raccordement. La même demande doit être effectuée auprès de la société en charge des eaux, et/ou de l’assainissement. Avoir un terrain viabilisé suppose donc d’accomplir toutes ces formalités. Une fois que le devis vous est envoyé, les travaux seront programmés dès que le paiement aura été effectué.
Demander un raccordement au réseau électrique et au réseau du gaz de ville
Pour ce faire, vous devrez instruire une demande auprès de réseau local de distribution. La demande doit préciser la situation géographique du terrain, ainsi que la puissance de raccordement sollicitée. Elle doit également confirmer que vous souhaitez effectivement prendre en charge la réalisation des travaux de branchement.
À la demande en vue d’un terrain viabilisé et relié au réseau électrique ou de gaz, doivent être joints :
· une copie du permis de construire ;
· un extrait du plan cadastral ;
· et un extrait du plan de masse.
Une fois que vous aurez accepté le devis et effectué le paiement, les travaux seront effectués au bout de quelques semaines. Toutefois, tout comme le raccordement au réseau électrique, l’installation de gaz sur le terrain viabilisé devra faire l’objet d’une validation avant sa mise en service.