L’investissement dans l’immobilier peut se présenter sous la forme d’achat de pierre papier. L’investisseur ou l’épargnant obtient une part dans la société civile qui est administrée par un professionnel. Actuellement, ce type d’investissement continue d’avoir le vent en poupe. Cela s’explique par les nombreux avantages qu’il offre : rendement appréciable, accessible pour tous les budgets, forte mutualisation des risques, aucune trésorerie et gestion… Si les atouts de cette formule ne sont plus à prouver, la question reste de savoir « quelles sont les
meilleures SCPI ? ». C’est ce que nous allons répondre dans les lignes qui suivent !
Choisissez une pierre papier diversifiée
Comme dans tous les domaines, un
investissement SCPI réussi implique une diversification. L’avantage principal de cette stratégie est la réduction des risques en matière de placement. Il faut savoir qu’une Société Civile de Placement Immobilier est naturellement diversifiée étant donné qu’elle gère plusieurs parcs immobiliers. Néanmoins, certains véhicules « pierre papier » bénéficient d’un patrimoine plus considérable et hétéroclite que d’autres. C’est la raison pour laquelle il est préférable de se tourner vers une SCPI de rendement qui injecte des fonds dans :
- Différents pays (France, Italie, Grande-Bretagne…), régions (Ile-de-France, Haute-Normandie, Pays de la Loire, Provence-Alpes-Côte d’Azur…) et départements (Paris, Calvados, Ardennes…).
- Différents biens immobiliers : villas, EHPAD, bureaux administratifs, commerces… À noter que ce point ne concerne pas les sociétés de gestion spécialisées (qui placent uniquement des fonds dans une structure immobilière spécifique, exemples : édifices commerciaux, bâtiments médicaux…)
- Des locataires variés : particuliers, entreprises, collectivités, ONG…
De manière générale, la
meilleure SCPI diversifiée est celle qui dispose d’un capital élevé. Par ailleurs, il peut également être intéressant de placer des fonds dans différentes sociétés de gestion. Vous bénéficierez ainsi d’une diversification optimale.
Prenez en compte les différents indicateurs, à savoir le TOF, le RAN et la PGR
Le TOF, le RAN et la PGR sont des ratios à ne surtout pas négliger lors de la
sélection SCPI. Piqure de rappel sur ces différents indicateurs :
Le TOF ou Taux d’Occupation Financier
Ce taux mesure l’attrait locatif du patrimoine immobilier de la société de gestion. Il s’obtient en divisant la totalité des loyers perçus par la totalité des loyers qui devraient être perçus si toutes les structures immobilières étaient louées. Idéalement, ce ratio doit excéder les 90 %.
Le RAN ou Report A Nouveau
Il s’agit d’une provision qui permet de parer les aléas locatifs et ainsi de maintenir le dividende perçu par les associés. Plus le RAN est élevé, meilleure sera la stabilité du dividende, que ce soit à court ou à moyen terme. De préférence, ce taux doit dépasser les 5 %.
La PGR ou Provision pour Grands Travaux
Cet indicateur correspond aux fonds mis de côté par une société de gestion pour anticiper et subventionner les travaux de rénovation à venir des actifs. Les SCPI de rendement qui investissent dans les constructions anciennes sont tenues d’avoir une PGR importante. Par contre, celles qui disposent d’un parc immobilier majoritairement neuf en requièrent moins.
Théoriquement, la PGR doit dépasser les 5 % de dividende, voire 15 % si les structures immobilières sont en grande partie anciennes.
Privilégiez les sociétés de gestion avec des frais attractifs
Avant d’
investir en SCPI, vous devez également prendre en considération les divers frais liés à cette opération. Plus ils sont raisonnables, meilleur sera votre ROI. Il en existe généralement 2 types :
- Les frais de gestion : ils servent à payer les services de la SCPI. Ces frais oscillent souvent entre 8 et 12 % et sont directement prélevés par la société de gestion : les rendements communiqués sont nets de frais.
- Les frais de souscription : il s’agit habituellement de frais de notaire. Ils rémunèrent les services de recherche et d’acquisition des actifs immobiliers. Tout comme les frais de gestion, ces droits d’enregistrement se situent entre 8 et 12 %. Au-delà, votre investissement SCPI risque de ne pas être rentable.
Les autres critères à prendre en compte dans la sélection SCPI
Vous connaissez désormais les principaux éléments à prendre en compte dans le choix d’une société de gestion de placement immobilier. Outre les critères mentionnés ci-dessus, il peut être judicieux de s’intéresser à d’autres points comme la renommée de la SCPI de rendement. Mieux vaut acheter des parts à une Pierre-Papier qui dispose déjà d’une longue expérience en matière de placement immobilier. La liquidité des parts (facilement revendables ou non) est également à ne pas négliger : les parts des SCPI à capital variable sont souvent bien plus liquides que celles d’une société de gestion à capital fixe.
