Création d’entreprise : les détails à connaitre sur la sci familiale

Création d'entreprise

Créer une SCI ou société civile immobilière familiale, c’est se donner la chance d’enrichir son patrimoine tout en optimisant ses investissements immobiliers. Plus concrètement, ce statut apparaît comme la solution de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier par excellence pouvant s’accommoder parfaitement aux besoins propres de la famille. Se distinguant des autres formes de société civile, la sci familiale, comme le laisse présager son nom, rassemble plusieurs associés issus d’une même famille dont l’objectif est d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour ensuite en dégager un profit.

Le statut de SCI familiale : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant de se lancer dans l’aventure, il est fondamental de bien connaître la définition sci ainsi que les caractéristiques sci. Comme l’indique clairement son nom, la société civile immobilière familiale ou sci familiale s’agit d’une structure qui doit sa constitution à des associés issus d’une même famille. Autrement dit, ceux qui sont fondateurs sont généralement des personnes ayant des liens d’alliance ou de parenté. Il s’agit ici dans ce cas d’une condition sine qua non pour devenir associé d’un sci familiale. Mais encore, pour donner vie à une telle entreprise, il faut au minimum deux associés fondateurs (personnes physiques ou morales). Bien que la loi n’impose aucun nombre maximum de fondateurs, il est toutefois rare qu’une entreprise ayant le statut sci familiale soit composée d’un grand nombre d’associés. À noter qu’une telle société familiale, à l’instar de la SCI classique, a également pour finalité la gestion des biens immobiliers.

D’autre part, chaque personne réalisant un apport au capital social de la SCI familial devient systématiquement un associé. À ce titre, elle se verra octroyer de parts sociales dont le montant est proportionnel à celui de son apport. Il est juste à noter que les apports peuvent être effectués soit en nature (bien ou patrimoine immobilier) ou en numéraire (somme d’argent).

Gros plan sur le fonctionnement d’une SCI familiale

D’abord, concernant la responsabilité des associés de la SCI familiale, celle-ci est illimitée. Ce qui veut dire que ces associés sont indéfiniment responsables des dettes de l’entreprise. Dans l’éventualité où cette dernière ne serait plus en mesure d’honorer ses créances, l’organisme prêteur, dans l’optique de combler le passif, se verra dans l’obligation de se tourner vers l’un des associés. Et si jamais la SCI familiale fait faillite, le créancier est dans ce cas en droit de poursuivre n’importe quel associé au remboursement de la créance jusqu’à même saisir ses biens personnels.

Les associés d’une société civile, familiale, en contrepartie de leurs apports, disposent de droits fondamentaux à savoir le droit participer aux décisions importantes de l’entreprise ; le droit d’accéder à un certain nombre de documents de la SCI, le droit de réclamer une délibération des associés sur une question déterminée et le droit de cession de ses parts sociales. Quand l’entreprise génère des bénéfices à l’issue de son exercice social, chaque associé peut prétendre à des dividendes proportionnels à ses parts sociales. Cependant, dans l’objectif de consolider les ressources de la SCI, les associés peuvent affecter à la réserve les bénéfices ainsi dégagés.

Bien qu’il s’agisse ici d’une entreprise familiale, elle est tout de même représentée par un ou plusieurs gérants qui ont été nommés par les associés. Dans la limite des pouvoirs qui lui sont attribués par les statuts sci, le gérant s’occupe lui-même la gestion des affaires courantes de l’entreprise.

Création d’une SCI familiale : la rédaction des statuts de la société

À l’instar de tout projet de création d’entreprise, mettre sur pied une société civile immobilière familiale requiert l’accomplissement de plusieurs étapes-clés. La première étape consiste à la conception du projet lui-même entre les porteurs de projet, c’est-à-dire les futurs associés. Suite à cette étape fondamentale, il convient de procéder à la rédaction des statuts de la SCI familiale. Compte tenu de la complexité d’une telle tâche, autant la confier à un avocat ou à un notaire afin que la rédaction puisse se faire dans les règles. En plus de définir le fonctionnement de la SCI familiale, ces statuts se doivent également de préciser la nomination du ou des gérants, le capital apporté, le nombre d’associés fondateurs (deux minimum) ainsi que le lien familial qui les unit, l’adresse du siège social et la durée de vie de la SCI familiale.

Création d’une SCI familiale : finalisation de la constitution de la société

Une fois les statuts rédigés en bonne et due forme, il faut tout de suite enchaîner par la publication de la décision de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Ensuite, il convient de procéder à la déposition du dossier du Greffe du tribunal de commerce ou du Centre des formalités des entreprises. Ce dossier d’immatriculation doit rassembler certains documents cruciaux comme les statuts signés et datés, le justificatif de l’adresse du siège social, l’attestation parution, l’attestation de non-condamnation du ou des gérants, l’attestation de dépôt du capital pour ce qui est des apports en numéraire, déclaration des bénéfices effectifs, etc. Enfin, le greffe délivre à la SCI fraîchement créée, un l’extrait Kbis dont l’objectif est d’attester sa création qui a fait l’objet d’une inscription au RCS.

N.B. Pour la constitution d’une SCI familiale, les associés ne sont pas obligés de faire appel à un notaire, à moins qu’ils souhaitent réaliser un apport d’immeuble ou une acquisition immobilière au moment de la création.

L’intérêt de créer une SCI familiale

S’il y a une raison qui incite les porteurs de projet à s’orienter vers la société civile immobilière, c’est certainement le fait que ce statut leur permet de se mettre à l’abri des conflits issus de l’indivision. Logiquement, suite à un divorce ou une succession, il est courant qu’un bien immobilier soit partagé à plusieurs. On parle dans ce cas d’indivision qui est n’est nulle autre que la situation de fait où de nombreuses personnes accèdent au titre de propriétaire d’un même bien. Cette indivision implique que la gestion se doit d’être assurée à parts égales par chaque personne concernée. La création d’une SCI familiale se révèle dans ce cas avantageuse du fait qu’elle permet de se fixer son propre fonctionnement pour ainsi adapter ses règles à ses besoins réels : étendu du pouvoir des gérants, cession des parts sociales, règle de majorité lors d’une prise de décision, etc.

D’autre part, la constitution d’une SCI permet aussi de faciliter davantage la gestion ainsi que la transmission de patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction significative des coûts qui y sont inhérents : droits de mutation ou impôt, transmission ou donation par le biais d’une succession. Puis, conformément aux règles définies par les statuts, la création d’une SCI favorise la préservation d’une certaine maîtrise sur les biens transmis. Par exemple, pendant que les enfants bénéficient de la part sociale qui leur revient, les parents eux peuvent décider d’en conserver la jouissance et l’usufruit.

Une autre raison qui pousse une famille à créer une société civile immobilière est que ce statut ouvre droit à des avantages fiscaux, particulièrement avantageux : abattement forfaitaire de 100 000 € tous les 15 ans sous réserve que le montant de la donation soit inférieur à 100 000 €, exonération de droits de donation, etc.

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